みなさん、こんにちは。不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
今日は不動産の鑑定評価の大前提である不動産の価格の種類についてお話をします。不動産鑑定士はそのほとんどの場合に正常価格という価格概念に基づいた価格を求めます。それでは、「正常価格」ってどんな価格なのでしょうか？
まずは、定義からです。不動産鑑定評価基準によれば、「正常価格」とは次のように定義されています。
【正常価格】
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
では、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とはどんな市場でしょうか。
それは、
1.市場参加者が自由意思に基づき市場に参加、参入や退出が自由であること。
2.取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
3.相当期間市場に公開されていること。
の3条件を満たす市場のことを言います。
夫々の条件を詳しくみ見てみます。
1.参入、退出が自由。現在では不自由を想定することのほうが難しいですね。というわけで、通常の取引市場ということですね。
2.これは、隣接地を買う場合、借地権者が底地を購入する場合等が該当しますね。これらの場合には限定価格（当事者間で合理的な価格）になります。
3.相当期間って何ヶ月だ。と思われる方もいるかもしれませんが、具体的な明示はありません。不動産の取得に際し必要な情報が公開され、需要者に十分浸透するまでの期間を言います。したがって、不動産の種類、性格等により異なりますね。戸建住宅などであれば3ヶ月から半年程度でしょうか？？
不動産鑑定士はこれらを考慮した正常価格（時価）を評価するのが一般的です。レアケースの限定価格や特定価格については、機会があればお話しますね。
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池田不動産鑑定株式会社
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