池田不動産鑑定株式会社は柏市に所在し、主に千葉県東葛地域（柏市、松戸市、我孫子市、流山市、野田市、印西市、鎌ケ谷市）の不動産の担保評価を専門とする鑑定評価会社です。

不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。

今日は、土壌汚染と不動産の価格との関連についてお話をしたいと思います。

「土壌汚染」というのは、不動産鑑定評価（もちろん不動産取引もそうです）を行う際に目視で確認できないリスクの一つになります。

そもそも、土壌汚染とはどのようなことなのでしょうか。

不動産鑑定評価における土壌汚染は

①土壌汚染対策法における特定有害物質

②地方公共団体の条例等における有害物質

③ダイオキシン類

④油類

が主なものとされています。

では、この土壌汚染を鑑定評価においてどのように考慮するのでしょうか。

それは、土壌汚染の可能性がないのであれば、土地価格がそのまま採用されるでしょう。また土壌汚染があった場合には除去費用等の対策工事費用及びスティグマ（心理的嫌悪感）を土地価格から控除しなければなりません。

したがって、土壌汚染に係る調査は直接的に土地価格に影響を与えることになります。

では、具体的にどのようなことを調査すれば良いのでしょうか？不動産鑑定士が行う調査の一部は次の通りです。

〇土壌汚染対策法に規定されている施設に該当するか否か、過去に該当していたか否か。

〇下水道法や水質汚濁防止法に規定されている施設であるか否か。

〇東京都であれば環境確保条例に規定されている施設であるか否か。

〇古地図により土壌汚染の可能性がある利用がなされていないか。

〇閉鎖登記簿謄本等により、過去の所有者や用途等を調査して、土壌汚染の可能性がある利用がなされていないか。

等々、色々な調査項目があります。

結構手間が掛かるのですが、重要なポイントになります。

そして、最終的には専門家として相当程度の調査を行っても土壌汚染の存否の端緒が見つからなければ、価格形成要因から除外することができます。

端緒があれば、過去の同様の事例から推測される除去費用を控除（ただ、このケースは過去の事例の蓄積が少なく適用できるケースは少ないです）するか、専門家による調査結果を活用するかになりますね。

不動産鑑定士では限界がある調査項目なので、苦肉の策として折り合いをつけている項目なのでしょうか。