みなさんこんにちは。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
今日は前回（少し間が空いてしまいました。）に引き続き、都市計画道路予定地の評価についてお話をさせて頂きます。
前回のポイントは都市計画道路予定地であれば、内容に軽重の違いがあるものの、何ら かの制限がかかること。
制限の度合いについては、 計画決定 ＜ 事業認可 となること。 この2点でした。
今回は、制限の具体的な内容と評価に与える影響について考えてみたいと思います。
特に、建物の建築（新築）に着目して制限の違いを述べます。
【計画決定】 木造等の2階建以下（地階がない）で、容易に移転・除去ができるものの建築は許可され ます（必ず）。
【事業認可】 建築物の建築は全て許可が必要（事実上建築は不可）。
計画決定と事業認可では制限が大きく異なりますよね。
では、どちらのほうが減価が大きいと思いますか？
「そんなの当たり前だよ。事業認可に決まってるだろ。だって建物が建てられないじゃ ないか。」と思った方もいらっしゃったのではないでしょうか。
実際は、その時の状況により異なります。具体的に見ていきましょう。
【計画決定】の段階で考えられる減価は、建物建築（新築）の制限により、周辺 の地域の一般的に使用されている建物が建てられない場合は、土地の効用を十分に発揮できないということによる減価になります。
【事業認可】の段階で考えられる減価は、事業完了までの期間、土地を使用できなくな ることによる減価になります。さらに事業の進捗により、土地が収用される段階になれば時価での収用が必ず補償されるので、事業完了までの期間が極めて短ければ、ほとんど減価がない（立ち退き等にかかる費用は別で補償されるので、純粋な土地の減価を考えるとゼロに近い）と考 えることができます。
具体的な算定方法等については、都市計画道路が敷地のどの部分に掛かっているのか等々、様々な要因で異なりますので、ここでは割愛しますがこのようなケースがあれば専門家である不動産鑑定士にご相談ください。
不動産の売却、評価、相続等お悩みごとがございましたら、まずはご連絡ください。
池田不動産鑑定株式会社
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