みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
以前のブログでアップしたマンションの評価手法（原価法）に続き、マンションの評価手法（収益還元法）について、少しお話を致します。
まず、前提として不動産鑑定士が求める価格は市場分析に基づき、どういう人が買うかを明確にしたうえで評価額を決定します。マンションであれば、専ら購入者自身が居住することを目的として購入するマンションであるか、都内の１Rタイプの分譲マンションのように購入者が賃貸することを目的として購入するマンションもあります。また、事務所として使用することが最有効使用のマンションもあります。
これらの分析に基づき、評価手法を適用します。
収益還元法の重要性はどのような需要者が購入するかで大きく変わってきます。
先程の例の前者（専ら購入者が居住することを目的とするマンション）であれば、収益還元法の重要性（ウェイト）は低くなります。それよりも周辺のマンションがいくらで売れているのかを基にした取引事例比較法が重要になります。
一方で、後者については、購入者が賃貸に供することを目的としているので、収益性の観点からアプローチした収益還元法の重要性は高まります。
では、具体的に収益還元法はどのように適用するのでしょうか。
まず、対象不動産の純収益を算定するためにその基礎となる総収入を類似の不動産賃貸の事例等に基づき査定します（現在賃貸されている物件の場合は現行賃料をベースとします）。それにその他収入として、駐車場収入や礼金による収入を加算します。
つぎに、総費用として、維持管理費、水道光熱費、修繕費、PMフィー（プロパティマネジメントフィー）、公租公課、損害保険料、その他費用を類似不動産の水準等に基づき査定します（現在賃貸されている物件の場合は現行の費用を分析の上ベースとします）。
総収入から総費用を控除して運営純収益を査定し、そこに一時金（敷金等）の運用益を加算し、資本的支出を控除して純収益を求めます。
求めた純収益に還元利回りで除して収益価格を試算します。
還元利回りは類似の不動産の取引利回り等を参考に決めます。
上記のひとつひとつの項目毎に色々な注意点等がありますが、今回はこれで終了します。
またの機会にお話しします。
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池田不動産鑑定株式会社
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