みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
あっという間に5月が終わりますね。つい先日、3月末を終えたと思っていたのですが。時が過ぎるのは早いですね。時間の流れよりも早く進めば時間がゆっくりと流れるように感じるのでしょうか（相対的なものなので）。充実して常に全力疾走で毎日を過ごすと時の流れは遅く感じるのかもしれません。
さて、今回は借地権と底地（底地権ではありませんよ。何故って、底地は借地権が付着した土地のことであり、あくまで保有している権利は土地の所有権ですからね。）についてお話ししたいと思います。
不動産鑑定評価基準では 借地権とは借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権）をいう。 底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。 となっています。
ついでに、更地とは建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。とされています。
皆さんのイメージではいかがでしょうか。相続税の路線価に借地権割合（Ａ：90％、Ｂ：80％、Ｃ：70％、‥‥‥）が付されているので、
更地価格 ＝ 借地権価格 ＋ 底地価格
と思っている人が多いのではないでしょうか。
果たしてそうなのでしょうか？
私たち不動産鑑定士はそのようには考えず、次のように考えます。
更地価格 ＞ 借地権価格 ＋ 底地価格
なぜなら、借地権や底地の売買市場は更地の売買市場と比べ市場参加者が限られています。最近では国債利回りが低ーくなっているので、底地ファンドなどが組成されていますが、それはまだまだ一部です。また、更地と比べ借地権や底地の金融機関の担保評価（掛け目）は一般的に低く設定されています。その他にも借地権や底地には更地と比べ多くの制約があるのです。
一方で、更地は土地の利用に関して制約がありませんので、最有効使用の建物を建築して最も高い収益性を享受することができます。
これらを考慮すると、
更地価格 ＞ 借地権価格 ＋ 底地価格
となるのです。
まれに、上記と異なることもあります。そのケースはまたの機会にしますね。
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池田不動産鑑定株式会社
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