みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
新年のあいさつにも書きましたが、今年は少しでも専門家としてのブログらしきものを再開致します。
まずは、基本中の基本であり、また重要な要素である道路についていくつか書きたいと思います。
皆さん、道路といわれて思いつくのは何でしょうか？
①公道 ②私道
でしょうか。
では、公道と私道の違いって何でしょうか？
①所有者が国、地方公共団体 ②私人
でしょうか。
先日、私が不動産の仲介業務として取り扱った都内の物件でこのようなことがありました。
前面道路は地番があり、いくつかに分筆されていました。そして対象不動産の前面道路部分の所有者は個人（私人）でした。区役所の道路管理課に赴いて調べると、区道の番号が付されていました。さらに、ヒアリングを続けると、区管理道路であり、建築基準法の４２条２項道路であることが判明しました。
現況及び道路台帳記載の道路幅員は４ｍ超（４．０３ｍ）でした。
私：（一瞬）？？？。
詳細をヒアリングするとだんだんその内容が分かってきました。
その内容については、今後のブログで順を追って説明していきます。
上記の場合に所有者の区分で①公道と②私道に分けると、②私道になりますが、調査していくと区道の番号が付された区管理道路であります。この道路を「私道」と判断して良いのでしょうか？そもそも、公道と私道と分けることに意味があるのでしょうか？
そこで、公道という言葉を大辞林で調べてみました。
公衆の通行のために設けられている道。国道・県道・市町村道など。 ⇔ 私道
一方、私道という言葉を同様に調べてみました。
私人が所有していて、一般交通の用に開放している道路。 ⇔ 公道
なんか、解決しないですね。
今回の道路は、区管理道路（区道に準じる扱い）で建築基準法第４２条２項道路でした。
区道ではなく、区管理道路とは何だ？前面道路は４ｍ超なのに、何で建築基準法第４２条２項道路なんだ。と思われた方も多くいらっしゃったかもしれません。
まず、区道と区管理道路の違いは？
これは根拠法令により呼び名が違うとのことでした。
区道は道路法に基づき管理する道路で、区管理道路は区の条例に基づき管理する道路だそうです。何れも区が管理する道路で、維持管理（占用許可等）について違いはないとのことでした。
次に、何で４２条２項道路なの？
これは区道番号毎に建築基準法の道路区分を決めているとのことで、対象不動産の前面は４ｍありましたが、路線の末端部分に４ｍ未満の場所が確認できました。したがって、当該区道番号の路線に関しては４２条２項の扱いになります。もちろん、対象不動産の前面は４ｍ超なので、セットバック（道路後退）は不要ですとのことでした。また、路線末端部分の場所が将来的に４ｍ超になった場合には道路査定が完了すれば、４２条１項道路になる可能性はありますとのことでした。
ご理解頂けましたでしょうか？私自身は最近、復習がてら道路部分の調査についての書籍などを読み少しずつ理解を深めようと努力をしています。
そこで、ブログで道路法や建築基準法を中心として、不動産の評価や不動産売買等の重要事項説明書の記載に係る事項を中心に取り上げていこうと考えています。
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池田不動産鑑定株式会社
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