みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
前回までの２回で概要を把握して頂きました。本日は少し突っ込んでみます。
まず、建築基準法の道路に該当しない道路についてです。
復習ですが、建築基準法の目的は専ら、建築物（建物）が所在することを前提とした規定です。
ということは、この法律で規定する道路も専ら人が住み、活動するための建物を建てる基準であり、人の居住や活動を考えていない道路は該当しないといえます。
例えば、農道や林道、里道、堤防や河川にある道路（河川管理用通路、一部の道路管理者が占用管理している道路を除く）、港湾内の道路（例えば、臨港道路）は該当しません。このケースはあまりありませんが、お気をつけ下さい。
また、建築基準法施行日以降の私道で幅員４ｍ未満の道路や同様に幅員４ｍ以上を有しているが道路位置指定を受けていない道路は建築基準法の認定基準に該当しません。これはたまに見られるケースです。この場合はケースバイケースですので、お近くの専門家にご相談ください。
では、みなさんの所有する土地が建築基準法の道路に該当していれば、ああ良かった。これで問題なく建物が建てられると安心して良いのでしょうか？
ここで、一番はじめにお話しした公道か私道の分別の意味が重要性を持ってきます。
例えば、その土地が建築基準法第４２条１項５号道路（所謂、位置指定道路）に面していたとします。もちろん、役所調査に行けば、対象不動産の前面道路（私道）は建築基準法の道路ですので、法に規定する利用用途であれば建築可能ですと確認できます。
「ああ、よかった。建物を建てよう！！」と建てたのは良いものの、全く知らない人から、「この道路は私の所有物です。勝手に利用しては困ります。利用するなら使用料を払ってください。車は乗り入れてはだめです。」等々、言われる可能性があります。
それは何故でしょうか？
建築基準法の道路に面しているかは、あくまでも法的に建てられるかどうかの判断であり、いくら道路状になっているからと言って、他人の土地を勝手に利用することはできません。本来は、建築する前に私道の所有者から使用承諾や通行地役権設定、私道持分の一部取得等を行っておくべきでした。
このように、建物が建つ土地（前面道路）であることとその前面道路を利用できることはコインの裏表のような関係ではないのです。
このようなことにも留意が必要です。
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池田不動産鑑定株式会社
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