みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
本日は前回に続きまして、建築基準法の道路のうち、第４２条２項の道路について少し詳しくご説明します。まずは復習として、建築基準法の条文をご覧ください。
第４２条２項道路
⇒建築基準法では原則として４ｍ未満の道路に接している土地には建物は建てられないのですが、昔から存在する道路は2.7ｍだとか1.8ｍ等の道路が多く、その規定をそのまま適用すると法律のできる前から建物があったにも関わらず、違法な建物として今後建物が建てられなくなってしまうという理不尽なことが起きてしまいます。このようなことをなくすために、認められた道路になります。
一方、「国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的」とした法の趣旨を鑑みて、狭隘な道路をそのまま残すのは問題があるということで、できた規定がセットバック（道路後退）になります。セットバックは道路中心線から２ｍ後退した線を敷地と道路の境界線とする規定です。
仮に対象不動産の前面道路が2.7ｍとすると、この場合にはいずれもセットバックをしていない前提であれば、道路中心から２ｍのセットバック、実際には現在の道路境界から0.65ｍ後退した場所を敷地境界とする規定になります。
当該道路の調査にあたっては、公図を見てもセットバック部分を分筆していないケースも多く、それだけでは判別しきれないことが多くあります。現地に行って周辺を歩いていると、真っすぐのはずの道路が続いているにもかかわらず、ある家のところはへっこんでるとか、またある家のところだけ出っ張ってる等がありますが、これはセットバックによるものである可能性が高いです。
調査に当たっては建築関係課で確認の上、現地や図面等の資料を用いてセットバック部分の面積を把握する必要があります。なぜなら、セットバック部分を自由に活用することはできず、建ぺい率や容積率の算定に当たって参入することができず、もっぱら道路部分としての利用しかできませんので、価値としてはほぼゼロに近いからです。
また、道路中心線の把握については留意してください。道路の反対側の敷地が既にセットバックをしていた場合には自身が一方的に後退しなければならないケースがありますし、水路や線路が反対側にある場合にも一方的に後退しなければならないからです。
いつも何気なく利用している道路ですが、建物を建てたり、売却したりする時には色々な側面からの理解（調査）が必要なんですよね。ちなみに、私の自宅の前面道路は柏市道ですが、ちょっと市道っぽくないのです。
というのは、
行き止りなんですよ。不動産を少しかじった人なら、ここは位置指定道路かなと思うような道路ですが、れっきとした柏市道です。ありがたいことです。おかげさまで、売りたいときにすぐ売れます（売るつもりはありませんが）。
みなさんも、ご自宅の前面道路を調べてみてはいかがですか？
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池田不動産鑑定株式会社
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